Плюсы покупки склада в качестве инвестиции

Склады — это объекты промышленного назначения, которые могут использоваться разными типами арендаторов. Транспортные, дистрибьюторские, производственные компании и компании, занимающиеся онлайн-реализацией товаров, — это лишь некоторые из арендаторов, активно ищущих складские помещения. продажа склада в москве

Это делает инвестиции в склады хорошим способом диверсификации существующего портфеля объектов коммерческой недвижимости.

Склады обычно строятся в виде каркасных зданий, опирающихся на прочный фундамент и площадку. Можно легко добавить инженерные коммуникации и возвести стены, чтобы найти новое применение объекту недвижимости.

Добавить офисные помещения к базовому складу, создав гибкое пространство, не проблема.

Простота таких объектов означает снижение затрат на обслуживание. Это может сделать покупку складских помещений хорошим вариантом для людей, которые только начинают инвестировать в коммерческую недвижимость.

Онлайн-продавцам нужны центры реализации или дистрибуции, расположенные недалеко от их клиентов. Приобретение складских площадей, отвечающих этому спросу, является хорошей долгосрочной инвестицией.

Во многих районах промышленные кварталы облагораживаются. Заводы, фабрики и склады перестраиваются под жилые помещения.

Иногда стоимость существующей недвижимости ниже, чем стоимость строительства фундаментов, стен и крыш на сегодняшний день. На облагороженных высококлассных рынках хорошей инвестицией может стать покупка склада для переоборудования в лофт-апартаменты или кондоминиумы.

Складская недвижимость — это стабильный источник пассивного дохода, который ищут инвесторы в недвижимость.

Минусы покупки склада в качестве инвестиции

Большинство складов сдаются в аренду одному арендатору. Если арендатор уходит, ваш доход полностью прекращается до тех пор, пока вы снова не арендуете помещение. Инвесторам в складские помещения следует иметь достаточные резервы на эти периоды.

Вы можете снизить этот риск, превратив склад с одним арендатором в общий склад (также известный как общественный склад или коворкинг), который используется несколькими арендаторами одновременно.

Складская недвижимость — это долгосрочные инвестиции. Это не лучшая перспектива для краткосрочных инвесторов, которые любят менять объекты.

Какие бывают типы Складов?

1. Центры дистрибуции/фулфилмента

Это склады, на которых хранятся товары, которые доставляются по мере необходимости непосредственно клиентам. Арендаторы центров дистрибуции ориентированы в основном на B2B (Business to Business), работая с бизнес-клиентами.

Центры фулфилмента в основном работают с розничными клиентами. Это люди, которые, по большей части, приобрели товары онлайн. Приобретенные ими товары доставляются им непосредственно с ближайшего склада, где есть данный товар.

 

2. Торговые и коммерческие складские помещения
Складские помещения склады предоставляют дополнительные складские помещения для магазинов и предприятий. Резервные запасы периодически перемещаются в физическое местоположение, в магазин или предприятие, а не к отдельному покупателю.

3. Производственные склады
На производственных складах находятся помещения, которые изготавливают продукцию или настраивают ее по индивидуальному заказу. Это может быть что угодно — от крупного оборудования до небольших инструментов, деталей или изделий.

Производственные склады — это, как правило, большие здания со значительными инженерными коммуникациями, подвесными конструкциями, погрузочными площадками и парковочными площадками. Эти объекты должны располагаться вблизи основных автомагистралей, а иногда и воздушного транспорта.

4. Склады с климат-контролем
Некоторые продукты могут испортиться, если их хранить в жарких или влажных условиях. Скоропортящиеся товары, такие как продукты питания, нуждаются в более прохладном помещении. Высокая влажность может повлиять на работу чувствительного оборудования, датчиков или органов управления.

Здания с климат-контролем стоят дороже, что влечет за собой более высокую арендную ставку.

5. Автоматизированное/интеллектуальное пространство
Интеллектуальное пространство оснащено технологией, позволяющей идентифицировать и регистрировать поступающие товары для хранения, размещать их в заранее определенном месте и извлекать при необходимости без участия человека.

Датчики и сканеры считывают маркировку в виде штрих-кода на упаковке, которая сообщает системе, что это за товар и куда он направляется.

Роботы-погрузчики и другое беспилотное оборудование доставляют товары в назначенное место. Когда поступает заказ на этот товар, система отправляет робота за ним для отправки.

Несмотря на то, что затраты на оснащение склада этими системами означают, что компания-арендатор часто предпочитает владеть помещением, аренда по-прежнему остается одним из вариантов. Если арендатор желает модернизировать имущество инвестора с помощью интеллектуальных технологий, возможно, стоит соответствующим образом компенсировать арендную плату.

6. Базовая площадь склада
Это самая простая конструкция для строительства и обслуживания. В базовой конструкции корпуса обычно используются пролетные строения, чтобы колонны не нарушали планировку складских помещений. Это универсальное пространство, которое может быть изменено в будущем, если того потребуют рыночные условия. Это хорошая первая инвестиция для начинающих.

7. Гибкое пространство
Объект недвижимости Flex Space представляет собой комбинацию склада и офиса или торгового зала. Например, дистрибьюторская компания может располагать свои офисы в передней части здания с большими открытыми складскими помещениями в задней части.

Выставочные залы для домашнего дизайна часто расположены в помещениях с гибким пространством. Это позволяет им иметь складские помещения с запасом материалов и приспособлений для продажи застройщику заказчика.

8. Склады общего пользования
Склады общего пользования, или общественные склады, сдаются в аренду нескольким арендаторам. Постоянные издержки распределяются между арендаторами, что позволяет снизить общие затраты на хранение. Молодые компании могут воспользоваться преимуществами экономии при расширении своего бизнеса.

На что обратить внимание при покупке склада в качестве инвестиции?

Теперь давайте обсудим, что следует учитывать при покупке склада, чтобы сделать его наилучшей инвестицией.

Местоположение всегда стоит на первом месте при покупке недвижимости. Складское помещение, расположенное в промышленной зоне, может быть более доступным по цене, чем на автомагистрали между городами, но оно может быть недоступно для арендаторов.

Тщательно продумайте, есть ли в здании все необходимое для вашего предполагаемого использования. Вот лишь несколько примеров вопросов, которые вам следует задать:

Есть ли в здании мостовые краны или лифты?

  • Может ли оно их поддерживать, если вы захотите добавить их позже?
  • Есть ли здесь погрузочные площадки? Это плюс, который, вероятно, не удастся добавить позже без значительных затрат.
  • Достаточно ли места для парковки и разворота автомобилей, чтобы доставлять и забирать хранящиеся там продукты?
  • Можете ли вы повысить ценность объекта недвижимости? Например, достаточно ли велико здание для создания офисных помещений? Или достаточно ли велик участок для расширения здания?
    Зайдите на веб-сайт областной администрации и ознакомьтесь с планируемыми улучшениями в этом районе. Впереди могут быть хорошие перспективы, такие как расширение дорог или улучшение доступа к автомагистралям. С другой стороны, вы можете столкнуться с длительными перебоями в доступе.
  • Какова история арендной платы и технического обслуживания объекта недвижимости? Запросите счета за коммунальные услуги за предыдущий год. Владельцы недвижимости могут получить историю выставления счетов за год у своих поставщиков воды и электричества. Также просмотрите счет за налог на недвижимость или попросите его предоставить.
  • Что находится поблизости? В промышленных зонах часто есть объекты, представляющие опасность для окружающей среды. Если они расположены в горах, у вас могут возникнуть проблемы с восстановлением в будущем.

Цена складской недвижимости будет определяться стоимостью объекта недвижимости.

Инвесторы ищут объекты, которые можно приобрести в более низких ценовых категориях и, возможно, улучшить за разумную сумму капитала.

В крупных городах можно найти объекты недвижимости по более низкой цене, но их состояние, вероятно, потребует значительных капиталовложений в ремонт.

Интересно, что в некоторых крупнейших городах за прошедшие годы накопилось большое количество промышленных объектов. Иногда это приводит к тому, что предложение превышает спрос, а цены ниже. Многие из этих зданий старые, поэтому вам следует проводить тщательный осмотр.

Как оценить стоимость склада?

Существует 3 метода оценки стоимости недвижимости:

Стоимостной подход – сколько будет стоить строительство этого объекта недвижимости сегодня?
Сравнительный подход к продажам – за сколько недавно была продана аналогичная недвижимость в этом районе?
Доходный подход – насколько ценна недвижимость как инвестиция, приносящая доход?
При первоначальной оценке инвесторы используют сравнительный и доходный подходы, чтобы определить, является ли недвижимость по разумной цене. Объекты, соответствующие их критериям, будут рассмотрены более внимательно, что, возможно, приведет к покупке.

Успешным инвесторам в складские помещения необходимо знать, какие объекты недвижимости в этом районе были проданы, рыночные арендные ставки и средние предельные ставки (ставки капитализации) для складских помещений. Предельные ставки показывают потенциальную доходность инвестиций, основанную на цене объекта и арендной плате, которую вы можете взимать на этом рынке.

При сравнении продаж сравнивается выставленная на продажу недвижимость с аналогичной проданной недвижимостью. После учета незначительных различий цена выставленной на продажу недвижимости должна быть близка к цене, по которой недавно была продана аналогичная недвижимость.

Доходный подход значительно продвинет вашу оценку. Умножив цену на среднюю ставку капитализации, вы увидите, каким должен быть чистый операционный доход (NOI) от недвижимости. Если доход выше, чем позволяют рыночные арендные ставки, цена слишком высока.

Если рассматриваемый объект недвижимости соответствует вашей первоначальной оценке, вы можете заключить с ним контракт на время его более тщательного изучения. В течение периода проверки продавец предоставит вам подробные финансовые отчеты с указанием фактической стоимости недвижимости.

Используя доходный подход, вы можете более точно оценить стоимость недвижимости, чтобы быть уверенным в том, что сможете достичь своих инвестиционных целей.

Если вы новичок на рынке или в инвестировании, то лучше всего использовать свое время, чтобы познакомиться с несколькими коммерческими оценщиками в этом районе. Встретьтесь с ними, возможно, пригласите их на ланч. Они могут стать хорошим источником информации о продаваемых объектах недвижимости и предельных ставках.

Если вы, как и другие опытные инвесторы, ищете либо наилучшую возможную сделку, либо что-то очень специфичное, мы рекомендуем вам поискать склад на торговой площадке Bright Rich

От admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *